时间过得很快，从2016年“9·30”调控开始算起，再过半个月时间，本轮房地产调控就要迎来4周年了。根据以往经验看，一般持续2、3年就会结束，但这一次不仅没有结束，反而再次释放了政策继续收紧的信号。

不久之前，住建部召开了部分城市房地产工作会商会，本次商会共有沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等6个城市参会。会议明确提出：毫不动摇的坚持房住不炒定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持调控政策的连续性稳定性，并强调要“落实城市主体责任”。

再往前看，住建部还召开了一次房地产座谈会，本次座谈会上一共有北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市参会。会议强调：要牢牢坚持房住不炒定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，并首次提出要“时刻绷紧房地产调控这根弦”。

这两次“约谈”，一共涉及14个城市，其中沈阳、成都是两次“赴会”。第一次参会的6个城市，都是房地产热门城市。我们以银川为例，据国家统计局8月发布的数据，新房环比上涨2.0%，同比上涨了17.6%，领跑全国房价。第二次参会的10个城市，主要以楼市热度较高的一二线城市为主，不过也有例外，那就是房地产调控取得明显效果的长沙，一直被看作是全国调控学习的样本。

住建部召开两次座谈会，几乎全是热点城市参会，而且还有长沙这样的“房住不炒”的标杆城市，透露的警示信号十分明确，进一步敲定了接下来的房价走向。实际上，在这两轮“约谈”之后，房地产市场就迎来了一场“狂风暴雨”，在半个月的时间里，楼市调控上演了一场“接力赛”，目前已有8个城市出手，平均两天一个，“全国学长沙”正在成为现实。

15天8城密集调控，楼市迎来“狂风暴雨”！

01

杭州、深圳：近两个月内，第二次升级调控的城市。

9月4日，杭州发布通知：

父母以投靠方式落户，满3年方可在限购范围内购房。

新增两类无房家庭认定：30周岁以上未婚单身且无房、离异单身满3年且无房。

热点商品房，向无房家庭倾斜比例达80%，5年内不得上市交易。

9月10日，深圳发布通知：

将上线建立婚姻信息查询机制，查询借款人婚姻状况和购房家庭成员名下住房套数，作为贷款审核依据，实行差别化房贷的办理。

众所周知，杭州第一次出台调控是在7月初，当时主要规定了通过“人才摇号”购房，限售5年，而且还对无房家庭摇号进行了社保限制。但是，调控出台后，杭州楼市热度依然较高，炒作“万人摇号”的现象依然存在。

因此，短短两个月后，杭州再次升级调控，绝非偶然。根据政策内容看，重点是对购房资格进行限制，此举可以堵住政策漏洞，打击投靠落户来炒房等投机行为，确保房地产市场平稳健康发展。当然，这也告诉我们，只要楼市热度不减，调控随时有加码的可能。

同样，深圳也是继“7·15新政”之后，再次升级了调控，专门给“假离婚买房”打上了补丁。一旦婚姻信息联网，这意味着通过伪造离婚证明等方式，绕过“限购”、“限贷”政策，或者获取低首付等行为，将会无处遁形。

02

沈阳、成都：被住建部“约谈”两次后出台调控的城市。

9月6日，沈阳发布通知：

首套房首付比例不低于30%；二套房首付比例提高到50%。

首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”。

个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

长期以来，受地理位置、人口流动等因素影响，与其他的省会城市相比，沈阳平均房价水平并不太高。据中国房价行情网的数据统计，截至8月，沈阳新房均价11787元。那么，为什么沈阳会被两次“约谈”，而且出台了调控？

归根结底，在于不断上涨的房价。据国家统计局数据显示，8月份，沈阳新房价格环比上涨1.1%，位居全国前列，这也是自2016年3月份以来，连续第54个月上涨，所以市场追涨情绪较为强烈。因此，此次调控的指向十分明确，就是提高炒房成本，遏制炒房现象，稳定楼市。

9月14日，成都发布通知：

个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

严格执行住房限购政策，严防消费贷款、个人经营性贷款等违规挪用于购房。

增加住宅用地供应，需紧张区域不低于70%。

提高公证摇号中棚改、无房居民家庭优先的比例。

和沈阳一样，成都也是被两次“约谈”的城市，而且楼市热度要比沈阳高得多。根据国家统计局的最新数据显示，8月份，成都二手房价环比上涨1.2%，位居全国第二，同比上涨7.5%，位居全国第八；新房环比上涨1%，同比上涨9.9%，均位居全国第七。因此，成都升级调控也是意料之中的事情。

03

银川、常州：首次被“约谈”后出台调控的城市。

9月8日，银川发布通知：

实施商品房价格备案制度；新建商品房实行限价销售。

9月11日，常州发布通知：

取得不动产权证后满4年方可上市交易。

二套房最低首付款比例不低于60%。

严防挪用消费贷款和其他贷款用于购房。

银川、常州都是在首次“约谈”后，便出台了调控。但根据政策内容看，二者侧重点有所不同。银川主要针对商品房售价进行调控，出台了“限价令”，开发商受到的影响更大。常州则是以限售、限贷为主，目标很明确，就是打击投机炒房行为，所以对炒房客的影响更直接。

关于银川为什么出台调控，前文已经说了，就不赘述了，重点说说常州。常州，并不在国家统计局监测的70城范围内，所以很多人也一知半解。常州，北邻南京，南邻无锡，与周边一二线城市相比，调控政策最为宽松，而且以目前均价不到20000元的水平看，仍属于长三角城市圈的价值洼地，所以最近一年来，房价涨势较为迅猛。此次出台调控，无疑可以起到给过热的市场“踩刹车”的作用。

04

无锡、东莞：不在“约谈”名单，主动出台了调控的城市。

8月29日，无锡发布通知：

离婚后2年内买房，按离异前家庭住房套数计算。

个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

二套房首付比例提高到60%。

9月3日，东莞再次发布通知（二次升级）：

社保连续缴纳不足半年的不能通过一次性补缴来取得购房资格。

7月25日以后网签的住房实行3年限售。

无锡和东莞都不在住建部两轮“约谈”的名单上，那么为何升级了调控？实际上，不管有没有被“约谈”到，都掩盖不了一个事实：楼市热度太高了。

以无锡为例，从2019年3月份起，新房价格就一路上涨，至今已上涨17个月。再看看东莞，除了受自身因素影响以外，受深圳市场的影响也比较大，市场热度一直居高不下，所以此次进一步对调控政策“打了补丁”。根据政策内容看，两个城市的重点都是以限购、限售为主，打击炒房的指向很明确。

15天时间，8城密集调控，释放了哪些信号？

1、因城施策是主要的调控原则。根据这些城市来看，有的城市是加码调控，以“打补丁”为主，比如杭州；有的城市是主动加入调控，比如无锡；有的城市是被“约谈”后开启调控，比如常州。由此可见，在房住不炒的前提下，房地产调控已经进入到了一城一策、因城施策的时代。

2、调控全面覆盖，房价露头就打。住建部两轮“约谈”，一共涉及14个城市，其中既有一二线城市，也有三四线城市，这意味着不管是一二线城市还是三四线城市，房地产调控是否升级的主要参考指标就是房价。因此，对于接下来的楼市，房价大热，必有调控，而且调控将会全面覆盖。

3、新一轮调控重在打击炒房行为。二套房首付提高到了50%、60%；住房转让增值税征免年限由2年调整到5年；限售时间延长4-5年；打击假离婚等等，这是新一轮调控的主要特征。从调控内容上看，重点都是以限制购房资格，提高炒房成本为主，所以主要矛头都是指向了炒房客，这意味着炒房已无前途。

接下来，还有哪些城市可能会加入调控？

分析完上文，再回答这个问题，就会发现，这个预测其实很简单，主要看两个指标即可：

一是被住建部被“约谈”的城市。住建部两次“约谈”，一共涉及14个城市，其中绝大多数都已出台了调控政策，还有唐山、长春尚无太大的动作。根据已经出台调控的城市来看，凡是被点名的城市，几乎都逃脱不了。

二是最近半年来，房价涨幅较明显的城市。在最近半年的全国房价涨幅当中，除了已经升级了调控的城市以外，唐山、西宁、南宁、呼和浩特、徐州、洛阳等城市均位居前列，一度被不少网友称为“钉子户”。

因此，预计年底之前，可能还会出台调控的城市至少有7个：长春、唐山、西宁、南宁、呼和浩特、徐州、洛阳。

最后多说一句，只要楼市有过热的趋势，房地产调控，可能会迟到，但不会缺席。