城市化逐渐放缓，但分化却在加剧

数据显示，2019年底，我国整体城市化率已经突破60%大关，而发达国家的城市化率平均值为70%，说明城市化已经进入中后期。其中深圳的城市化率已经达到100%，乌鲁木齐、佛山、东莞的城市化率均已突破90%，超过80%以上的城市有14座，超过70%的城市有36座。

而1999年，我国城市化率仅为30.89%，短短20年间提高了30%，相当于每年有1500万人流入城市。大量的人口流入带来了大量住房需求，房地产市场整体呈现供不应求的趋势，房价上涨。随后，由于炒房之风愈演愈烈，房子也从投资属性转变为投机属性，最终导致的结果是房价一路飙升，百姓买房越来越困难、实体经济边缘化、经济内循环发展受阻。

高房价带来的问题，国家自然也看到了，在“房住不炒”理念的贯彻落实下，各地积极配合进行楼市调控，房价走势也终于回归到了平稳，正逐渐向好的方向发展。另一方面，现在城市化进程减缓，开发商持有的房源也足够解决人口住房问题，因此也无需担忧市场的供求关系再一次发生转变。

但楼市之间的分化却在加剧。往大了说，每年的毕业季与打工季都有无数的毕业生与打工者前往一线城市以及受欢迎的二线城市，这也就意味着这些城市住房需求会一直增加，因此房价会稳中有升，但反观一些偏远地方的小城市，由于常年人口流失导致住房需求不足，而随着楼市泡沫不断消除，这类城市的房价很容易受到影响。往小了说，相隔一条街的房价就可能差距很大，就因为两边各种资源配置不同，比如深圳福田上步路，两边房价最高相差12万元/㎡。

宏观上是房价上涨，而直观上是无数高层的建设

以前人们住宅一般都是小平房以及多层住宅为主，但人口流入导致住房需求增加，对于城市来说也不能一味向外扩张，因此只能将房子往高处建，因此越来越多的高层住宅便出现了。早期的高层住宅还是非常受购房者欢迎的，有良好的视野、便捷的出行、看起来也比较气派。而对于开发商来说，有限的土地上赚取更多的收益，自然也乐意建造高层住宅。这么做导致的结果就是高层住宅越建越高、越建越密。

但随着时间的流逝，高层住宅的诸多问题也开始暴露，由于高层住宅配置了多个楼梯和电梯，导致公摊面积比较大，100平米的房子到手可能只有70平；小区住户数量过多，导致容积率过高，居住体验变差；未来各种设备需要维护维修，增大了持房成本；火灾发生时，高层住户逃生难，救援人员也施救也增加了难度。整体的生活居住体验比较差。

3楼以上住户注意了，住宅迎来“新标准”

而对应高层住宅，也有了相应的规范标准，比如今年4月份，住房和城乡建设部和国家发展改革委发布了《关于进一步加强城市建筑风貌管理的通知》，其中对于高层住宅建设提出了相应的规范要求，城市建设100米以上的高层住宅进行严格管理要求，中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

可见，未来开发商想要继续建设高层住宅，特别是100米以上的民用住宅，还是非常困难的。而100米大约是34层的高度，现在很多小区的住宅都已经达到了这个高度。

而另一方面，对于多层住宅也有了相应的新标准。比如北京《住宅设计规范》中就提到了：

新建的4层以上或者住户入口层楼面距室外设计地面的垂直高度超过9米的多层住宅，必须加装电梯。

而除了北京之外，上海、江苏、浙江等地都陆续发布了类似的新规，要求新建的多层住宅加装电梯，方便老人和小孩上下楼，如今电梯加装技术早已成熟，对于开发商来说也并不是什么难事。而这项新规与旧改中“符合要求的4层及以上老旧住宅允许加装电梯”不谋而合。

未来3类房源或“有价无市”

1、周边以多层为主的高层住宅

如果是以前，这种高层住宅绝对抢手，因为周边都是多层住宅，那么高层住宅的住户就有极佳的视野，有居高临下的感觉。但如今高层住宅越来越不受欢迎，而新旧多层住宅又都配置了电梯，公摊小、容积率低、持房成本低，因此购房者更加愿意选择多层住宅。

为什么周边以多层为主的高层住宅更加容易贬值呢？如果周边都是高层住宅为主的话，那么可能对比就没那么强烈，如果要贬值的话也是一起贬值。而对于开发商来说，拆除一个20层的高层，新建的高层需要达到40层以上才能实现盈利，而如今住宅高度受到限制后，开发商可能不愿意拆高层，也不愿意新建高层住宅了。

2、偏远地方城市的住宅

著名经济学家任泽平曾说过：房价短期看金融，中期看土地，长期看人口。可见人口才是决定一个地方房价的长期因素。之前已经提到了，由于楼市分化的加剧，一些偏远地方城市正面临着人口持续减少，住房需求持续降低的问题。而随着楼市泡沫的不断减少，对于抗跌性差的城市来说，房价会很快回归到真实水平。房价高的地方不代表房价不会涨，房价低的地方不代表泡沫少。

3、远离城市核心地段的公寓和小产权房

在房价大涨时期，很多人面临着手头资金不足但又不得不买房子的局面，因此选择了价格稍微低一些的公寓或者小产权房。而如今整体房价回归稳定，未来买房会逐渐变得简单一些，因此这类房源的价格也会很快贬值。如果是周边配置了各种资源的话，那么抗跌性还强一些，但如果是远离城市核心地段的话，那么其价格会很快回归真实水平。

如今很多公寓依旧是商用水电，时间久了累积下来也是一笔不小的开支。并且公寓没有相应的落户功能，就算是在学校旁边也不能成为学区房，只会落街道户口。而小产权房的问题就更加多了，交易的时候不受法律保护，很多小产权房还是属于违建房，面临着无条件拆迁的风险，并且也没有住宅对应的各种功能，因此公寓和小产权房未来可能会面临“有价无市”的尴尬境地。